Dr. Roell
Hausverwaltungs-, Baubetreuungs- & Realitäten GmbH
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Bürozeiten:
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Fr.: 09:00 – 13:00
Allgemeines
Haben wir einen für uns zuständigen Betreuer oder Ansprechpartner? Oder wird die Betreuung variabel von verschiedenen Mitarbeitern übernommen?
Es ist uns sehr wichtig, dass unser Unternehmen sich sofort um alle Belange Ihrer Liegenschaft kümmern kann. Deshalb sind sämtliche Mitarbeiter für Ihre Anliegen zuständig. Damit ist gewährleistet, dass auch bei Abwesenheit oder Urlaub eines Mitarbeiters sofort die erforderlichen Schritte gesetzt werden können.
Nach einem Wasserschaden hatte ich Trocknungsgeräte in meiner Wohnung. Wie werden die zusätzlichen Stromkosten verrechnet?
Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erhalten wir von der beauftragten Firma die Schlussrechnung, in der auch der Stromkostenmehrverbrauch (KWh) angeführt ist. Für diese Mehrkosten haben sie als Geschädigter bei Ihrem Stromanbieter eine Rechnung inkl. der Netzkosten anzufordern, welche an die Verwaltung zu übermitteln ist. Bei der Einreichung dieser Rechnung bei der Gebäudeversicherung, fordern wir damit auch den Ersatz des Stromkostenmehrverbrauchs an. Nach Zahlung durch die Versicherung überweisen wir Ihnen den Rechnungsbetrag.
Meine Möbel und verschiedenes Inventar wurden durch den Wasserschaden zerstört bzw. beschädigt. Übernimmt die Gebäudeversicherung auch diese Schäden?
Bitte wenden Sie sich in diesem Fall an Ihre Haushaltsversicherung, da Inventar in der Gebäudeversicherung keine Deckung findet.
Ich möchte einen Schlüssel nachmachen lassen. Was brauche ich dazu?
Im Falle eines gesicherten Schließsystems ist dem Schlüsseldienst bzw. dem Schlosser eine Bestätigung der Hausverwaltung vorzulegen, welche bei diesem zu verbleiben hat. Bitte füllen Sie das Formular: „Ansuchen Schlüsselbestätigung“ aus, und senden dieses an uns. Sie erhalten dann umgehend eine von der Hausverwaltung unterzeichnete Bestätigung. Bei moderneren Schließsystemen wird darüber hinaus die Kopie der Sicherungskarte benötigt. Dem Mieter ist die Bestätigung dann auszuhändigen, wenn der Wohnungseigentümer ihn dazu bevollmächtigt hat. Die Kosten sind vom Besteller zu tragen.
Wer unterschreibt meinen Meldezettel?
Der Meldezettel des vertragschließenden Hauptmieters wird entweder von der Hausverwaltung oder vom Haus- bzw. Wohnungseigentümer unterzeichnet. Meldezettel für Mitbewohner, Kinder, Lebensgefährten können vom Hauptmieter unterzeichnet werden.
Darf ich am Gang Schuhe, Pflanzen, Kinderwägen, Fahrräder etc. abstellen?
Aus feuerpolizeilichen Gründen (Fluchtweg) ist das Abstellen bzw. Lagern all dieser, sowie ähnlicher Gegenstände strikt untersagt. Darüber hinaus sei bemerkt, dass nur der Innenraum ihres Bestandobjektes vermietet ist und daher keine Rechte an allgemeinen Flächen aus ihrem Mietverhältnis ableitbar sind.
Wohnungseigentum
Wie oft werden Hausversammlungen abgehalten?
Gem. § 25 Abs.1 WEG 2002 sind Hausversammlungen alle 2 Jahre abzuhalten. In Einzelfällen können bei Bedarf andere individuelle Intervalle vereinbart werden.
Wie setzt sich eine typische Vorschreibung zusammen?
Die Vorschreibung der Bewirtschaftungskosten besteht aus dem Reparaturfonds, den Betriebskosten und der Umsatzsteuer. Je nach Gebäudeausstattung und Umständen sind noch Vorschreibungen für Heizung, Lift, Warmwasser, Darlehen, etc. möglich.
Auf welche Konten werden Rücklage, Betriebskosten, Darlehen usw. einbezahlt?
Für die Umsätze einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird ein eigenes Konto geführt, welches dieser Gemeinschaft gehört und über das ausschließlich Umsätze dieser Liegenschaft abgewickelt werden. Die Rücklage (Reparaturfonds) wird auf einem eigenen Festgeldkonto (Rücklagenkonto) veranlagt.
Wie erfolgt der Ablauf und die Vergabe von Erhaltungsarbeiten?
Bei größeren Projekten, wie Instandsetzungsarbeiten bzw. Generalsanierungen findet eine ausführliche Projektplanung und Projektbegleitung unter Einbindung der Eigentümer statt. Die Auswahl der Handwerker ist einem ständigen Evaluierungsprozess unterworfen. Bei Instandsetzungsmaßnahmen werden jedenfalls – außer bei Gefahr im Verzug- immer drei Offerte eingeholt. Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Erhaltungspflichten kann über die Art der Sanierung, den Durchführungszeitpunkt oder die Finanzierungsart abgestimmt werden, was selbstverständlich vor der Beauftragung der Arbeiten mit der Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung oder im Umlaufverfahren vereinbart wird.
Wie erfolgt der Ablauf von Erhaltungsarbeiten?
Bei größeren Projekten, wie Instandsetzungsarbeiten, findet eine ausführliche Projektplanung und Projektbegleitung unter Einbindung der Eigentümer statt.
Änderungen WEG ab 1.7.2022 - Angemessene Rücklage
Ab 1.7.2022 sollen bei der Festlegung einer angemessenen Rücklage insbesondere die Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung des Gebäudes Berücksichtigung finden. Damit soll es in Zukunft leichter werden, die Gebäude technisch aufzurüsten, ohne einzelne Wohnungs-eigentümer finanziell zu überlasten.
Die Praxis zeigt, dass die allgemeine Umschreibung in § 31 Abs 1 WEG oft zu einer unzureichenden Bildung von Rücklagen führte, womit unter Umständen Sanierungen und Verbesserungen hintangehalten wurden. Vor diesem Hintergrund sind ab 1.7.2022 zumindest EUR 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche einzuheben. Sofern die aktuellen Vorschreibungen unter dem gesetzlichen Mindestmaß liegen, steht es den Hausverwaltungen frei, diesen Betrag auch bereits davor einzuheben; der bis 30.6.2022 geltende § 31 Abs 1 WEG schließt dies nicht aus. Bei der Berechnung der Gesamtnutzfläche des Gebäudes ist nach § 7 WEG vorzugehen und somit von den behördlich bewilligten Bauplänen auszugehen. Die so ermittelte Gesamtrücklage ist auf Basis der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Eigentümer aufzuteilen.
Der Betrag von EUR 0,90 ist indexiert und ab 1.1.2024 alle zwei Jahre entsprechend der Veränderungen des VPI 2020 anzupassen. Dabei wird der Indexwert für den Monat Juni 2021 (!) mit dem Indexwert des vorhergehenden Junis verglichen. So werden im Jänner 2024 die Indexzahlen für Juni 2021 und Juni 2023 gegen-übergestellt, im Jänner 2026 die Indexzahlen für Juni 2021 und Juni 2025. Die Indexanpassung gilt nach § 31 Abs 5 WEG ab 1.1. für das betreffende Jahr, wobei die Wirtschaftskammer Österreich den neuen Betrag bis spätestens November des jeweiligen Vorjahres auf der Homepage des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder veröffentlicht.
Der Gesetzgeber orientiert sich in § 31 WEG nicht nur an den zu erwartenden Finanzierungserfordernissen, sondern auch an der sozialen Verträglichkeit. Der Betrag von EUR 0,90/m² Nutzfläche soll einen ausreichenden Polster schaffen, um die Liegenschaft langfristig zu erhalten. Dennoch kann der Betrag in den folgenden Konstellationen unterschritten werden:
1.: wegen des besonderen Ausmaßes der bereits vorhandenen Rücklage;
2.: wegen einer erst kurz zurückliegenden Neuerrichtung oder durchgreifenden Sanierung des Gebäudes (die erläuternden Bemerkungen verweisen beispielhaft auf ein Alter von 3 Jahren);
3.: bei Übernahme der Erhaltungspflicht durch Wohnungseigentümer einer Reihen- oder Einzelhausanlage (womit der Anwendungsbereich der Rücklage untergeordnet ist).
Die drei alternativen Ausnahmen erlauben den Verwaltungen mehr Spielraum, doch dürfen sie nicht als flexibles oder erweiterbares System verstanden werden: Unterschreitungen sind ausschließlich aus den drei genannten Gründen gestattet. Weiterhin sind die Verwaltungen verpflichtet, höhere Beträge einzuheben, sofern diese aufgrund des Zustandes der Immobilie geboten sind. Bei der Festsetzung der angemessenen Rücklage soll jedoch nicht so weit gegangen werden, dass angenommen wird, dass zukünftige Maßnahmen ausschließlich aus der Rücklage bezahlt werden.
Rücklage und außerordentliche Verwaltung
Die Höhe der bestehenden Rücklage spielt auch in die Beschlussfassung nach § 29 WEG hinein: überstimmte Eigentümer können nach § 29 Abs 2 WEG bei Beschlüssen der außerordentlichen Verwaltung eine Aufhebung binnen drei Monaten ab Aushang des Beschlusses begehren, wenn die Veränderungen entweder den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen oder die Kosten der Veränderung unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten nicht aus der Rücklage gedeckt werden können. Es wird daher für Eigentümer in Zukunft schwieriger, Beschlüsse nach § 29 WEG anzufechten, sofern die Rücklage im angemessenen Umfang besteht.
Miete
Warum wurde meine Miete erhöht?
Das kann mehrere Gründe haben. Die häufigsten sind folgende:
- Grundsätzlich wird im Jänner jeden Jahres die monatliche Betriebskostenpauschale auf die erforderliche Höhe angepasst. Je nach aktuellem Verbrauch kann diese erhöht werden. In selteneren Fällen aber auch verringert werden.
- Ihr Hauptmietzins ist aufgrund Ihrer mietvertraglichen Vereinbarung höchst wahrscheinlich wertgesichert. Bei Erreichen des vereinbarten Schwellwertes führt dies zu einer Anpassung des Hauptmietzinses an die in der Zwischenzeit stattgefundene Geldentwertung.
- Ihr vereinbarter Kategoriemietzins oder Ihr vereinbarter Richtwertmietzins wurden durch Verlautbarung neu festgesetzt und nach Ablauf der gesetzlichen Fristen als neuer Hauptmietzins vorgeschrieben.
Weshalb habe ich eine Betriebskostennachzahlung aus der Abrechnung des letzten Jahres erhalten, obwohl ich erst heuer eingezogen bin?
Das Ergebnis aus der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres hat nach den derzeitigen gesetzlichen Bestimmungen immer jene Person zu tragen, welche im Zeitpunkt der Abrechnungslegung Mieter ist. Dies betrifft sowohl Guthaben als auch Nachzahlungen.
Wie kann ich meinen Mietvertrag kündigen? Was habe ich zu tun?
Wir benötigen eine schriftliche, von Ihnen unterzeichnete Kündigung. Nach Erhalt der Kündigung nehmen wir mit Ihnen Kontakt auf, teilen Ihnen alle Kündigungsdetails mit und vereinbaren einen Übergabetermin.
Wann erhalte ich meine Kaution zurück?
Sie erhalten ihre Kaution zügig nach der Wohnungsübergabe zurück. Falls jedoch bei der Übergabe Schäden festgestellt wurden und dadurch Reparaturen erforderlich waren, sind zuerst die Rechnungen der Professionisten abzuwarten, um eine Kautionsabrechnung erstellen zu können. Die Kaution bzw. Teile davon werden unmittelbar nach dieser Abrechnung retourniert.
Warum habe ich eine Mahnung bekommen? Ich habe eine Einzugsermächtigung erteilt.
Bitte überprüfen Sie ihr Bankkonto. Sehr wahrscheinlich war das Konto zum Zeitpunkt der Abbuchung nicht ausreichend gedeckt. Bitte sorgen sie immer für ausreichende Deckung, da ansonsten Stornospesen entstehen, welche wir Ihnen weiterverrechnen müssen.
Warum habe ich eine Mahnung bekommen? Meine Miete wird per Dauerauftrag bezahlt.
Sehr wahrscheinlich wurde entweder eine Indexierung Ihres Hauptmietzinses vorgenommen oder eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenpauschale durchgeführt, sodass Ihre monatlichen Zahlungen nicht mehr der aktuellen Vorschreibung entsprechen.
Muss ich bei meinem Auszug aus der Wohnung Strom/Gas abmelden?
Sie müssen Strom bzw. Gas nicht abmelden. Bei der Wohnungsübernahme erfolgt die gemeinsame Ablesung der Zählerstände. Die Abrechnung erhalten sie dann von Ihrem Energieanbieter auf Basis dieser Zählerstände an Ihre neue Adresse.